上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2025）沪02民终15553号上诉人（原审被告）：某甲公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈某，执行董事。委托诉讼代理人：李某，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：某乙公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄某。被上诉人（原审被告）：某丙公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：黄某。被上诉人（原审原告）：陈某甲，女，1976年4月19日出生，汉族，住上海市浦东新区委托诉讼代理人：马文斌律师，杜小莎律师，上海申伦律师事务所律师。上诉人某甲公司因与被上诉人某乙公司、某丙公司、陈某甲执行异议之诉一案，不服上海市崇明区人民法院（以下简称崇明法院）（2024）沪0151民初10125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。某甲公司上诉请求：1．撤销（2024）沪0151民初10125号判决改判驳回陈某甲的诉讼请求；2．本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误认定陈某甲购买上海市崇明区（以下简称案涉房屋）是用于满足家庭居住生活需要。首先，陈某甲即使如一审判决认定具备购房资格的情况下，但在5年内既没有办理网签、也没有办理过户手续，且在签订购房合同后至今并未实际装修入住，与常理相悖。现有证据不能证明陈某甲购买房屋系用于满足家庭居住生活需要，陈某甲也未提供证据证明其已入住，其应承担举证不能的责任。其次，陈某甲在签订商品房预售合同时是一次性购买了两套别墅，且在具备资格的情况下，将其购买的上海市崇明区（以下简称12号房）别墅转由其父亲过户，保留案涉房屋的执行异议之诉案件，涉嫌配合某丙公司拒不执行判决裁定。再次，陈某甲于2022年12月23日与上海浦东土地控股（集团）有限公司签订购买上海市浦东新区的合同，并于2025年6月30日交付，已经解决陈某甲居住需求。该房产比案涉房屋区位优势明显、配套设施完善，案涉房屋不具备改善性需求的合理性和必要性。综上，应驳回陈某甲的全部诉讼请求。二、一审判决由上诉人承担诉讼费对上诉人不公平。上诉人系合法的债权人，依据法院判决申请强制执行，故在执行异议之诉中并无任何过错。产生本案过错在于陈某甲未在查封前过户，亦且未向某丙公司通过诉讼形式主张过户，本案产生的原因完全在于陈某甲。因此，虽然上诉人处于败诉一方，但应由陈某甲承担全部诉讼费。三、陈某甲晚于购房合同约定时间支付全部房款，应支付违约金。综上所述，请求撤销（2024）沪0151民初10125号判决并改判驳回陈某甲的诉讼请求。被上诉人陈某甲辩称，首先诉讼费的承担是人民法院根据裁判结果来划分，不是上诉的理由，不构成独立的上诉请求。其次，被上诉人仅作为购买房产的消费者，不存在配合被执行人拒执的情形。再次，12号房是否能够过户与本案无关。第四，涉案房屋性质是住宅，虽没太装修但被上诉人实际居住过。第五，涉案房产的剩余房款在一审的时候已经应法院的要求打到一审法院，某甲公司可以强制执行该款项。综上，陈某甲购房时具有购房资格、购房用于居住、房款已支付完毕，符合相关法律规定足以排除执行的情形，据此请求驳回上诉，维持原判。被上诉人某丙公司、某乙公司经依法传唤未到庭，未发表意见。一审法院查明事实：2022年7月14日，该院作出（2022）沪0151民初4993号民事裁定，冻结某丙公司、某乙公司名下银行存款62,777,662元或查封、扣押相应价值的财产。冻结存款的，期限为一年；查封、扣押动产的，期限为二年；查封不动产的，期限为三年。该院在（2022）沪0151执保452号案件中执行上述财产保全，查封了案涉房屋，查封时间是2022年7月18日。2023年9月27日，该院作出（2022）沪0151民初4993号民事判决，判令某丙公司支付某甲公司工程款42,261,986.17元；某乙公司对某丙公司前述工程款支付义务承担连带责任；某甲公司有权在某丙公司欠付工程款范围内就涉案工程拍卖、变卖所得价款优先受偿。某甲公司、某丙公司不服一审判决，提起上诉。2024年3月14日，上海市第二中级人民法院作出（2023）沪02民终13620号民事判决，驳回上诉，维持原判决。某甲公司向该院申请强制执行。该院于2023年4月11日依法立案受理，执行案号（2024）沪0151执2092号。案件进入执行阶段后，财产保全措施自动转为执行中的查封措施，案涉房屋续封至2028年6月27日。后，陈某甲提出执行异议，请求排除案涉房屋执行。2024年7月25日，该院作出（2024）沪0151执异137号执行裁定书，驳回陈某甲请求排除案涉房屋执行的异议请求。陈某甲与某丙公司签订案涉合同，该合同载明打印时间是2019年11月16日11时35分36秒，约定陈某甲向某丙公司购买案涉房屋，建筑面积165.29平方米，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为6,402,839元，案涉合同约定付款时间是2019年10月20日至2020年3月20日。同时，陈某甲与某丙公司签订《上海市商品房预售合同》，约定陈某甲向某丙公司购买12号房，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为7,391,108元，该合同载明打印时间是2019年11月16日11时25分21秒。12号房于2024年5月24日过户至陈某甲父亲陈某乙名下。案涉房屋与12号房屋紧邻。案涉合同未网签。案涉房屋及12号房款项分笔支付情况：1.2019年10月5日，陈某甲母亲朱某代付20,000元，POS机支付。同日，某丙公司出具收据，编号0001978，房号12，收款事由：购房定金。2.2019年10月8日，陈某甲银行转账80,000元。同日，某丙公司出具收据，编号0001833，房号12，收款事由：定金。3.2019年10月12日，陈某甲银行转账20,000元。同日，某丙公司出具收据，编号0001947，房号13，收款事由：定金。4.2019年10月18日，某丁公司（应为某戊公司，以下简称某丁公司）银行转账1,280,000元，摘要“货款”。同日，某丙公司出具收据，编号0002155，房号13，收款事由：定金加房款。5.2019年10月29日，陈某甲银行转账1,400,000元。同日，某丙公司出具编号0001461收据，房号12，收款事由，房款。6.2019年12月23日，某丁公司银行转账1,580,000元，用途、备注、附言均为“房款”。2024年12月30日，某丙公司出具编号0000542收据，房号13，收款事由：房款。7.2020年1月16日，某丁公司银行转账1,500,000元，回单摘要“房款”。次日，某丙公司出具编号0001700收据，房号12，收款事由：房款。8.2020年3月30日，某丁公司银行转账1,000,000元，回单载明用途、备注、附言均为“房款”。同日，某丙公司出具编号0002921收据，房号12，收款事由“房款”。9.2020年4月28日，某丁公司转账1,240,000元，回单摘要“房款”。某丙公司出具编号0001634收据，房号12，收款事由“房款”。10.2020年6月30日，某丁公司转账1,800,000元，回单载明用途、备注、附言均为“房款”。同日，某丙公司出具编号为0002437收据，房号12，收款事由“房款”。11.2021年1月21日，某丁公司转账1,300,000元，回单摘要“房款”。12.2021年5月28日，某丁公司转账1,401,509.71元，用途、备注、汇款均为“房款”。2022年12月23日，陈某甲与案外人某公司签订了上海市商品房预售合同，由陈某甲向某公司购买云山路房屋。2023年4月20日，陈某甲对云山路房屋办理了预告登记。根据陈某甲户籍信息反映，陈某甲系上海户籍，户籍地址上海市浦东新区，婚姻状态未婚，父亲陈某乙、母亲朱某、弟弟陈某丙。陈某甲在案涉房屋查封时名下无房地产权属登记信息。根据国家企业信用信息公示系统载明，案外人某丁公司成立于2011年9月28日，公司股东陈某甲及其母亲朱某，公司法定代表人朱某，公司状态存续。某丁公司2025年7月10日出具情况说明，证明其所支付款项均为根据陈某甲指示代为支付购房款。审理中，某甲公司表示，从某丙公司收款账簿来看，除第一笔20,000元外，对其余款项某丙公司已收款的事实无异议。2025年9月9日，陈某甲将案涉房屋剩余款项1,172,437.29元交付该院执行。一审法院认为，本案争议焦点为陈某甲就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据执行异议之诉解释第十一条第一款规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已经与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。若商品房消费者在符合以上规定的情形下，基于保障其生存居住利益的物权期待权，可主张排除执行，否则不予支持。所谓物权期待权，是指案外人对案涉不动产虽尚不具有所有权等物权，但因基于物权请求权，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权，即对不动产所有权等物权登记至其名下的期待。虽然该条文并未规定购房资格问题，但是购房人必须具备购房资格，是办理房屋登记的强制性要求，也是实现物权期待权的必要条件，应当予以审查。在执行异议之诉案件审理中，判断买受人是否满足购房资格，应以查封时间作为判断时间点。执行案件系基于查封时的权利外观采取执行措施，买受人如在此时仍不具备购房资格，表明其对案涉房屋仍不具备过户条件，故不能取得物权期待权。即，案外人应在查封前具备购房资格，否则，不能作为本条规定的商品房消费者主张排除执行。现结合本案情况，作如下分析：一、查封前，案外人已经与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同。某甲公司认为案涉合同没有经过网签备案，系倒签。该院认为，案涉合同系房屋买卖合同，由当事人自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同当事人均具有约束力。关于案涉合同订立时间。案涉合同没有落款签署日期，但案涉合同载明的打印时间是2019年11月16日11时35分36秒。从查封日2022年7月18日之前付款情况来看，第一笔付款时间是2019年10月12日，最后一笔付款时间是2021年5月28日，期间付款金额合计5,230,401.71元，占比超过案涉房屋价款（6,402,839元）的81%。按照经验法则判断，在通常情形下，商品房预售合同的买受人是在订立合同之后履行主要付款义务，房地产开发企业是在订立合同并收到全部或大部分价款后交房。陈某甲前期付款与案涉合同约定基本相符，且在查封之前已支付大部分价款，可以反映查封之前陈某甲与某丙公司签订案涉合同的事实已达到高度盖然性程度，在没有相应证据予以反证的情况下，该院予以了确认。某甲公司认为案涉合同系倒签的意见，该院未予采信。二、查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行。陈某甲认为，其已经支付全部房款，案涉房屋及12号房购房款系由其本人及案外人某丁公司等代为支付，其中第4次转账款用途记载“货款”系笔误。某丙公司不认可某丁公司支付款项属于购房款，第4次转账中明确记载用途“货款”并非笔误，应属于货款。关于付款情况，该院评析如下：第一，从付款人来看，除陈某甲支付20,000元及审理中支付尾款外，其余均由案外人某丁公司支付。根据国家企业信用信息公示系统载明，该公司股东是陈某甲及其母亲朱某，法定代表人系朱某。基于双方之间的关联关系，某丁公司代陈某甲支付购房款可能性较大。第二，从付款过程来看，除审理中陈某甲支付的尾款外，陈某甲及其母亲朱某、某丁公司支付案涉房屋及12号房购房款，共分12次支付款项合计12,621,509.71元，除第1次转账20,000元由POS机支付外，其余11次均通过银行转账。第2次陈某甲转账80,000元、第3次陈某甲转账20,000元没有备注款项用途。第4次至第12次均由案外人某丁公司转账。其中，第4次转账1,280,000元，备注“货款”，第5次至第12次转账，均备注“房款”。即，某丁公司除第4笔转账1,280,000元备注“货款”外，其余7次（包括12号房购房款）均备注“房款”。与之对应，第1次至第10次付款，某丙公司均出具收据载明收款事由：第1次至第3次均为“定金”，第4次“定金加房款”，第5次至第10次均为“房款”，并备注12号房或案涉房屋。第11、12次转账未开具收据。即，上述收据载明收款系定金或房款，且备注12号房或案涉房屋。针对上述款项，某甲公司亦确认除20,000元POS刷单无法对应外，某丙公司账簿证明已收款。2025年9月9日，陈某甲将案涉房屋剩余款项1,172,437.29元交付该院执行。根据以上转账凭证等可以证明，陈某甲已实际支付相应价款。第三，从案涉合同约定及陈某甲实际付款是否对应来看，案涉合同附件一约定买受人于2019年10月20日支付首付款1,300,000元。从陈某甲转账付款来看，其在2019年10月12日支付20,000元，某丁公司又在2019年10月18日支付1,280,000元，合计1,300,000元。可见，从合同约定及实际付款来看，陈某甲上述付款的时间、金额均与案涉合同约定相互吻合。此外，12号房已于2024年5月24日登记在陈某甲父亲陈某乙名下。综合转账凭证、案涉合同约定以及两者对应情况、某丁公司股东情况（股东系陈某甲及其母亲）及某丁公司出具代陈某甲付款的情况说明、某丙公司收款情况、12号房过户情况等，该院认为某丁公司代为支付房款的事实，有上述证据相互印证，足以达到高度盖然性证明程度，该院予以认可。基于上述分析，陈某甲主张的第4笔转账1,280,000元应为购房款，用途备注“货款”系笔误可能性较大。同时，当事人对自己主张的事实或者反驳对方的事实，应当提供证据予以证明，否则承担举证不利后果。某甲公司主张某丁公司支付款项均系货款，但未提供证明予以证明，应当承当举证不利后果，故该院对其意见未予采信。案涉合同约定购房款是6,402,839元，陈某甲在查封前支付5,230,401.71元，又在一审法庭辩论终结前支付剩余款项1,172,437.29元，该院确认陈某甲已经支付全部购房款。三、所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。某甲公司认为陈某甲购买案涉房屋面积已经超过人均居住面积进而认为并非用于家庭居住生活需要等相关意见。该院认为，对于不违背“房住不炒”、符合刚性或改善型住房需求的情形，应认定为满足生存权的合理消费范畴，应依法予以保护。经向本市房地产交易部门咨询，本市限购政策按本市住房套数计算，不以面积作为限购标准。本案中，案涉房屋虽为165.29平方米别墅，面积相对较大，但查封时陈某甲名下无登记房屋，系本市户籍，具备案涉房屋购房资格，购买案涉房屋用于满足家庭居住生活需要具有合理性，而不应因为面积相对较大即否定购房人用于满足家庭居住生活需要的正当性。同时，陈某甲父亲陈某乙购买12号房，与陈某甲13号房相邻。陈某甲表示购买案涉房屋便于与父亲共同生活，相互照应，符合常情常理。故陈某甲认为购买案涉房屋系用于满足家庭居住生活需要，该院予以认可。至于云山路房屋预告登记在案涉房屋查封之后，且并未过户至陈某甲名下，与本案待证事实无涉。某甲公司相关意见，无事实依据，该院未予采信。综上，因陈某甲诉请符合执行异议之诉解释第十一条第一款规定的三个要件，足以排除执行。据此，该院于2025年11月14日判决不得执行案涉房屋，解除（2024）沪0151执2092号案件对案涉房屋的执行措施。二审审理中，双方对一审法院查明的事实无异议，亦未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张实体权益，要求排除执行，应符合法律规定的情形。根据本案查明的事实，一审法院查封案涉房屋时，陈某甲已具备购买案涉房屋的资格，其对该房屋享有法律规定的物权期待权。陈某甲也在一审法庭辩论终结前向某丙公司支付了全部购房款，其购买该房屋用于改善居住环境、满足家庭居住生活的需要具备合理性，故陈某甲对案涉房屋主张的实体权益符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定的应予支持的情形，足以排除一审法院对该房屋的执行。某甲公司主张陈某甲购买案涉房屋并非用于居住的说法缺乏事实依据，本院不予采信。某甲公司主张其不应承担一审诉讼费用的说法也缺乏法律依据，本院亦不予采信。另，某甲公司认为陈某甲应承担迟延支付房款的违约金一节与本案无关，其可通过其他途径另行主张。综上，某甲公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,021.50元，由上诉人某甲公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　徐蔚青审 判 员　杨喆明审 判 员　吴永坚二〇二六年三月十日法官助理　戴婧伊书 记 员　薛旨意附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百八十二条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。